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他山之石
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他山之石
開源節流 降本增效
發布者:admin 發布時間:2012/5/6 2:19:30 閱讀次數:
  

 

 

作者: 王漢卿 | 文章來源: 《中國物業管理》2012年第3期

——談國華物業的自救之道

 

        隨著國家社保繳費基數及最低工資標準的不斷上調以及通貨膨脹率的居高不下,物業服務企業的用工成本和各種物料成本不斷上漲。面對此種情況,山東國華物業管理有限公司(以下簡稱“國華物業”)沒有等靠要,而是結合自身實際,自力更生,不斷尋求自救之道。通過幾年的努力,公司利用自身有利條件,抓住市場機會,開源節流,降本增效,逐步探索出了一條較有特色的發展之路,實現了轉型升級,同時也確保了公司的正常運行和快速發展。

        實行區域化管理,提高資源利用率

        國華物業是二級物業服務企業,項目覆蓋山東省內的多個地市。公司結合自身工作實際,在泰安、濟南、濰坊、青島等區域開展了區域化管理,成效顯著。泰安分公司現已有國華經典、國華時代、消防局支隊等四個項目,總建筑面積25萬余平方米,通過施行區域化管理模式,一套領導班子管理四個項目,節約了人員編制,同時也有效提高了人員勞動效率,降低了公司用工成本。

        國華物業現負責17個風電項目工業廠區的后勤服務保障工作。公司結合風電項目分布范圍,實行了以點帶面的區域化管理模式,分別成立了榮成、東營濱州、濰青以及煙臺等四個風電后勤服務項目,施行一套班子管理、重點傾向一線員工的服務理念,改變了直線管理模式,實行了扁平化管理,提高了管理水平,減少了管理人員,控制了管理服務成本。公司也對財務部門進行了區域集中化管理,對公司財務人員實行了集中化辦公,梳理了財務工作流程,實現了財務集約化管理,加強了財務成本控制,提高了人員勞動效率。

        與此同時,國華物業還努力實現公司專業技術人才、設施設備等資源的全體統一調配,成立了物資采購配送中心,對濟南、泰安、青島區域的項目公司實行物料統一集中采購、定點配送,充分發揮計劃總調度的優勢,降低了物業管理所需各種物資的采購數量,提高了物資使用效率,實現了集群效應,僅2011年公司通過這一舉措就節約資金20余萬元。

        此外,公司還成立了弱電維修中心,除做好日常弱電正常運行工作以外,還負責各項目公司的弱電設施故障的維修工作,大大提高了物業弱電設施設備的自主維修水平,降低了設施設備的維修支出。弱電維修中心成立以來,公司自主維修弱電設施設備110余項,節約資金50余萬元。同時弱電維修中心還承擔了弱電維修人員的培養、輸送任務,培養了公司專業技術第二梯隊,實現了公司專業技術資源的合理化配置。

         國華物業區域化管理模式的實行,降低了人員編制數量,提高了管理效率,降低了企業的管理服務成本,加強了公司專業技術人才的集中管理,有效地提高了公司的資源利用效率和管理水平。

        精細化管控,實現節能降耗

        為了應對服務成本的不斷上漲,國華物業要求每一個員工從自身做起,在節能降耗、修舊利廢、技術革新、資源配置、節約回收等方面下功夫,深入挖掘節能降耗的突破口,降低企業的運營成本。

        精細化運行,實現節能降耗。

        近年來,能耗費用不斷上漲,成為物業服務企業成本支出中增長較快的項目之一。為了降低運營成本,國華物業在節能降耗工作中也做了很多工作,公司所管的濟南國電大廈項目就是通過精細化管理實現了較大幅度的節能。

        中央空調是濟南國電大廈運行過程中能耗最大的一個系統,合理控制中央空調系統各配套設施設備運行時間是大廈節能降耗的關鍵。國華物業根據天氣特點,分別制定了夏季、冬季兩套方案,切實滿足節能要求。在室外氣溫最高溫度不高于32℃時,開啟變頻制冷機,冷卻塔、冷凍水循環泵開啟一臺,每小時可節約用電300KWH,當室外氣溫最高溫度高于32℃時,分時段開啟不同數量的變頻制冷機、冷卻塔及冷凍水循環泵,這樣既滿足制冷需求,又可完成節電目標,按照此種運行情況,僅濟南國電大廈項目,一個制冷季可節約用電近25萬KWH。冬季,根據大廈情況合理控制系統流量,將原設計供暖系統循環泵由設計的兩用一備,力爭改成一用兩備,由24小時運行,改為12小時不間斷運行,每個采暖季可節約用電近6萬KWH。

        自主發明搞創新,提高效率降成本。

        國華物業充分利用公司維修骨干的技術優勢,開動腦筋,集思廣益,開展多種小改革、小發明活動。濟南東方美郡項目維修工齊洪德師傅精心鉆研,針對小區路燈照明問題,利用光敏元件制作出三套光控照明電路來調節小區公共區域路燈,改變了原始傳統的人力控制的方式。既節約了人力、物力,又提高了開關時間的準確性,降低了能耗和日常維護成本。濟南國華經典項目通過更換電子元件,更換電池、自制燈罩,更換電機、加熱管,更換延時閥配件等辦法修復了大量的電子整流器、衛生間排風扇、延時閥等。青島國華大廈項目通過對8部客梯轎廂頂板及照明系統進行改造,解決了電梯按鍵不清的問題,也為公司節省了7萬多元的更換電梯按鍵費用。

        合理調配資源,降低企業成本。

        國華物業運用科學合理的資源配置模式,優化資源分配和利用的方式,將有限的資源發揮出最大的利用價值。在做好變配電系統維護保養的同時,公司隨時調整系統電容補償,使變配電系統更趨合理化。公司還在內部積極開展節水工程,對廚房、洗衣房、員工宿舍等用水大戶重點檢查,消除長流水現象,降低企業的水電費支出。為了能夠及時發現供暖系統的失壓跑水現象,盡可能地減少由跑水造成的業主及公司的損失,公司還改造了系統中的壓力表,采用電接式壓力表介入報警,在系統泄壓時報警提示。這不僅降低了值班人員的工作強度,而且也提高了報警的可靠性。同時,公司還對大廳照明系統增裝時鐘控制器,并根據季節及時調整開關時間,節省了大量的人力物力,減少了企業的人力成本支出。

        延伸服務內容,提高效益

        國華物業在做好常規物業服務的基礎上,不斷轉變思路,創新服務理念,深入踐行多元化發展理念,積極拓寬物業服務范圍,努力實現企業增效。

       增進與開發企業的關系,把握時機,增加創收渠道。

        國華物業利用濟南國華東方美郡項目的地理位置(公司的辦公地址與開發公司相鄰,均在此項目)和與開發公司之間建立起的良好關系,積極宣傳企業優勢,在日常工作中留意收集公司創收信息。如公司了解到濟南21地塊工地四周需做鋼結構圍檔后,就積極與開發公司進行溝通,適時推銷自己,承擔了21地塊工地2500余平方圍檔的制作及安裝工程,僅此一項目就為公司增加經營外利潤15萬元。

        針對開發公司業務較多、項目房產證辦理進程滯后的情況,國華物業主動承擔了所服務項目房產證手續的辦理。針對項目開發公司留置資產,國華物業主動接受委托,負責留置資產的銷售、租賃業務辦理,截止2011年底,共代開發公司銷售留置房屋1525.13m2,車庫32個,倉庫10間,實現銷售收入1362萬元,公司共實現委托銷售代理服務費用70余萬元。

        通過增進與開發公司之間的關系,國華物業拓寬了公司的經營范圍,目前,國華物業在開發公司的委托下,又順利接管了榮成、東營河口、利津、沾化、廣饒、諸城、膠南等風電場項目的后勤綜合服務,主要提供司機保障、會議服務、餐廳管理、別墅客房服務等,進一步拓寬了物業服務范圍,增加了企業的經濟收入。

         深入開展“個性化”服務,滿足業主多樣化需求。

        隨著業主需求的日益增多,國華物業在開展特色“四項服務”的基礎上,針對業主的“個性化”需求,不斷拓寬服務范圍。長期以來,公司堅持為業主提供“個性化”服務,如代訂報紙、雜志,代收代發快遞、郵包,代訂牛奶、桶裝飲用水,代叫出租車,代訂火車票、飛機票,代訂鮮花,代發傳真、打印文件等。此外,國華物業還充分挖掘保潔專業潛力,成立了家政服務小組,為業主提供家政服務。2011年,僅濟南東方美郡項目,家政服務業務就為公司創收7萬余元。

        面對當前房價居高不下、租房需求日益增多的形勢,國華物業利用濟南、泰安、青島等地服務項目的優勢,加強對工作人員房屋中介知識的培訓,積極開展房屋中介業務,增加收入5萬余元。針對高檔辦公樓業主的特點,國華物業積極開動腦筋,深入挖掘業主的各種需求,抓住時機適時推出領導辦公室保潔、綠植、衛生間耗材配備、魚缸維護、高端會議服務和禮儀服務等特約收費項目。僅2011年,國華物業特約服務收入累計就達到500余萬元。特約服務的開展,既鍛煉了公司的員工隊伍,同時又在不增加人員的情況下,提高了公司物業費之外的經營收入,可以說取得了雙贏的效果。

        世界上唯一不變的真理就是一切都在變。物業管理行業經過三十年的發展,原始的、傳統的服務經營模式(依靠物業費收入提供四項基本服務)已經無法維持公司的正常運營和發展。物業服務企業的經營模式必須隨著行業的發展與時俱進,不斷創新,否則就可能面臨被淘汰的命運。國華物業充分利用自身資源和優勢條件,開源節流,降本增效,通過延伸物業服務的產業鏈,創新服務內容,拓展業務范圍,挖掘邊際效益,逐步探索出了一個新的企業經營發展模式。這種模式可以為業主提供更為全面細致的服務,同時也為物業服務企業拓展出更為廣闊的市場和發展空間?!?/p>

作者系山東國華物業管理有限公司總經理

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