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物管維修工的配置技巧
發布者:admin 發布時間:2012/4/25 11:54:05 閱讀次數:

《現代物業》2008年第03期  作者:毛志遠  喻健松 

物管維修工作,分常規性維修和隨機性維修兩種。其中常規性維修是指對物管區域內設施設備的定期性維修養護,如電梯年檢、水箱清洗等,常規性維修屬計劃內維修,通常是可以控制的;隨機性維修是指對物管區域內設施配件偶然發生的故障或損壞進行維修,如更換損壞的樓道燈、更換破損的井蓋等,隨機性維修屬計劃外維修,通常是難以控制的。

物管維修工作的這種可控性和不可控性的特點,正是影響維修人員配置及維修工作安排的主要原因。為尋找合理的物管維修人員定員定編方法,筆者從以上影響維修人員配置的主要原因著手,通過剖析維修工作的特點,總結形成了物管維修工的配置技巧。

一.常規性維修人員配置

(1)設置常規性維修工作頻率

物管常規性維修工作主要有室外場地設施檢修、房屋本體檢修、機電設備檢修、空置房屋檢查、水電表抄錄等五大類,根據各項目的實際情況,每一類型工作又分為若干小類,以住宅小區的維修工作為例,室外場地設施的檢修包括路面路基檢查、路燈及線路檢查、車場車庫設施檢修、污雨水井疏撈、井蓋及雨水篦刷漆養護、公共標示檢修等6小類。

相同項目的維修工作,其每一小類的服務,如路面路基檢查頻率及工作標準,應該是基本一致的。同時,各類型服務的頻率和所需的時間與各項目的服務要求同樣存在著關聯性,即服務要求高,則服務的頻率和所需的工時越多,反之所需工時就少。

以筆者服務的武漢中央花園小區為例,筆者通過實踐總結,制定的中央花園小區常規性維修工作頻率和工作標準為(見表1-1)

                            頻率/標準

工作內容                      

頻率(次/月)

工作標準

室外

場地

(1)

路面路基檢查

1次/月

0.10小時/人·100㎡

(2)

路燈及公共線路檢查

1次/月

0.10小時/人·個

(3)

停車場(庫)設施檢修

1次/月

0.15小時/人· 100㎡

(4)

污雨水井疏撈

1/12次/月

0.5小時/人·個

(5)

井蓋、雨水篦、路燈刷漆維修

1/24次/月

0.5小時/人·個

(6)

公共標示、垃圾桶等檢查維修

1/6次/月

0.3小時/人·處

 

 

房屋

本體

(7)

地基基礎檢查(抽查)

1/12次/月

1小時/人·棟

(8)

承重結構檢查(抽查)

1/12次/月

1小時/人·棟

(9)

公共屋頂完好程度檢查

1/12次/月

1小時/人·棟

(10)

避雷帶局部除銹、補漆

1/12次/月

2小時/人·棟

(11)

公共通道、門廳、吊頂等檢修

1/12次/月

1小時/人·單元

(12)

公共門窗的檢修

1/12次/月

2小時/人·單元

 

 

 

 

機電

設備

(13)

消防閥門銹蝕、啟閉及滴漏檢查

1/6次/月

0.4小時/人·個

(14)

消防帶、槍頭檢查

1/3次/月

0.2小時/人·個

(15)

消防控制室試運行檢查

1/6次/月

4小時/人·個

(16)

水箱異常情況檢查

4次/月

2小時/人·個

(17)

水箱清洗消毒

1/12次/月

16小時/人·個

(18)

水泵房清潔及異常情況檢查

4次/月

2小時/人·個

(19)

專用變壓器巡檢

4次/月

1小時/人·個

(20)

電梯設備A類檢修

2次/月

1小時/人·部

(21)

電梯設備B類檢修

1次/月

1.5小時/人·部

(22)

電梯設備C類檢修

1/3次/月

2小時/人·部

(23)

電梯設備D類檢修

1/6次/月

2小時/人·部

(24)

電梯設備E類檢修

1/12次/月

2小時/人·部

空置房

檢查

(25)

水電表抄錄、上下水及其它設施設備完好程度檢查

1次/月

0.5小時/人·室

水電表抄錄

(26)

抄錄相應水、電表底數

1次/月

0.15小時/人·表

表1-1

 

(2)收集常規性維修工作內容

物管常規性維修工作內容,是指物管項目中有多大面積的室外道路,有多少個污雨水井,有多少部電梯等。

武漢中央花園小區,常規性維修服務內容包括45棟住宅、9600㎡的公共道路、1119個污雨水井、13部電梯等。

具體維修服務內容如表1-2所示

序號

項目名稱

數量或面積

備注

1

小區房屋

45棟/140單元/2136戶

18層2棟/11層5棟/12層4棟/其余均為6、7層

2

公共道路面積

9600㎡

 

3

地下停車場                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

2140㎡

 

4

污、雨水井

1119個

 

5

標示、垃圾桶等設施

130處

 

6

消火栓

200個

 

7

消防控制室

2處

 

8

水箱

11個

 

9

水泵房

3處

 

10

專項變電站

4處

 

11

電梯

13部

 

12

路燈

303個

 

13

空置房

24套

 

14

電表

416塊

 

15

水表

727塊

 

表1-2

 

(3)物管常規性維修人員配置計算

物管常規性維修工作,其工作頻率有的是每周一次,如專用變壓器的巡檢;有的是每月一次,如路面路基檢查;有的是每季度一次,如消防栓的檢修等,詳見表1-1。但就整體情況而言,按月為周期的服務內容最多。

筆者在計算物管常規性維修人員的配置時,正是采取以月為周期,采取綜合調配的方式進行的。

具體計算方式如下:

A)            單項工作所需要工時=數量×(月)頻率×工作標準

B)            相同類型工作所需工時=∑單項工作所需工時

C)            每月總工時=類型Ⅰ工作所需工時+類型Ⅱ工作所需工時+…+類型 

Ⅴ工作所需工時

D)            每月所需人工=每月總工時÷(26×8小時)

(根據公司規定,維修工每月工作時間為26天,每天工作時間為8小時)

 

以物管常規性維修工作中的室外場地檢修為例,武漢中央花園物管常規性維修工作主要有:路面路基檢查每月1次、路燈線路檢查每月1次、停車場設施檢修每月1次、污雨水井疏撈每年1次、井蓋等刷漆維修每兩年1次、公共標示檢修每半年1次。(見表1-1)

其中:

(1)         路面路基檢查所需工時=9600㎡×1次/月×0.10小時/人·100㎡=9.6小時

(2)         路燈線路檢查所需工時=303個×1次/月×0.10小時/人·個=30.3小時

(3)         停車場檢修所需工時=2140㎡×1次/月×0.15小時/人· 100㎡=3.21小時

(4)  污雨水井疏撈所需工時=1119個×1/12次/月×0.5小時/人·個=46.62小時

(5)  井蓋維修所需工時=(1119個+303個)×1/24次/月×0.5小時/人·個=32.58小時

(6)       公共標示檢修所需工時=130個×1/6次/月×0.3小時/人·個=6.47小時

 

即類型Ⅰ:中央花園常規性室外場地維修所需工時

=9.6小時+30.3小時+3.21小時+46.62小時+32.58小時+6.47小時

=128.78小時

 

中央花園小區每月各類型維修用工工時情況如表1-3

工作類型

計算式

所需工時

室外場地

(1)所需工時+(2)所需工時+(3)所需工時+(4)所需工時+(5)所需工時+(6)所需工時

128.78小時

房屋本體

(7)所需工時+(8)所需工時+(9)所需工時+(10)所需工時+(11)所需工時+(12)所需工時

53.74小時

機電設備

(13)所需工時+(14)所需工時+…+(23)所需工時+(24)所需工時

231.32小時

空置房檢查

(25)所需工時

12小時

水電表抄錄

(26)所需工時

171.45小時

合計

 

597.29小時

表1-3

 

中央花園物管常規性維修工作每月總工時=Ⅰ室外場地+Ⅱ房屋本體+Ⅲ機電設備+Ⅳ空置房檢查+Ⅴ水電表抄錄

即,128.78 +53.74+231.32+12+171.45=597.29小時

中央花園物管常規性維修工作每月所需人工= 597.29÷(26×8)

                                      =2.87(人)

 

二.             物管非常規性維修人員配置

在物管非常規性維修人員配置上,筆者采取的是經驗判斷法,既在一般情況下按每700戶(左右)配置一名維修人員。為使經驗判斷更為合理,筆者通常采取如下方式驗證非常規性維修人員配置的合理性。

以武漢南湖中央花園小區(2136戶)為例,筆者配置的非常規性維修人員為3人。

 (1)統計非常規性維修工作量

為達到驗證配置非常規性維修人員合理性的目的,筆者采取工作日志的辦法,將正常情況下,項目物管常規性維修工作量進行了統計。

以下是筆者統計的武漢中央花園小區2006年7月至12月,非常規性維修的工作量。

A)工作日志實例

2006年7月1日                                                               

序號

物業位置

工作活動內容

時間消耗

備注

1

錦鵑谷8-2-402

反映四樓樓道燈壞了,換燈

30分鐘

處理

2

紅杜里9-4-102

反映家中衛生間面盆下水管滴水

60分鐘

處理

3

紅杜里6-2-402

反映家中沒電             

120分鐘

處理

4

鄰芳居8-1-202

廚房下水管漏水

180分鐘

處理

5

碧云天3-803

空調接線有點問題

120分鐘

處理

6

碧云天4-405

修防盜門

60分鐘

處理

7

南門崗亭

因蘇豪建筑施工需挪動

180分鐘

處理

8

錦鵑谷5-2-101

廚房下水管道翻水

180分鐘

處理

9

晴翠灣3-4-102

主臥空調排水管冒水

180分鐘

處理

10

紅杜里6-4-203

3樓樓道燈壞了

40分鐘

處理

11

紅杜里8-4-102

電視機壞了,家中無電

120分鐘

處理

12

鄰芳居7-4-601

家中無電

120分鐘

處理

合計

 

1390分鐘

/

2006年7月2日

序號

物業位置

工作內容

時間消耗

備注

1

碧云天3-6單元

6樓樓道燈壞

30分鐘

處理

2

鄰芳居6-4-301

家中電路有問題

180分鐘

處理

3

鄰芳居3-1-101

空調開關壞

60分鐘

處理

4

鄰芳居5-2-502

換水龍頭

60分鐘

處理

5

碧云天4-302

換水龍頭

60分鐘

處理

6

鄰芳居6-4-201

家中無電

120分鐘

處理

7

錦鵑谷5-3-502

空開跳閘,插座有糊味

60分鐘

處理

8

錦鵑谷6-3-202

廚房下水堵

180分鐘

 

9

紅杜里6-6-301

家中無電

180分鐘

 

10

碧云天5棟

1-3樓樓道燈不亮

60分鐘

 

合計

 

990分鐘

/

 

……

2006年7月31日

序號

物業位置

工作內容

工作時間

備注

1

錦鵑谷2-2-301

家中電路有問題

180分鐘

 

2

鄰芳居41#商鋪

門前燈不亮

60分鐘

 

3

晴翠灣1-2單元

單元門按鈕開不了門

60分鐘

 

4

紅杜里1-5-602

家中燈具壞,需修理

180分鐘

 

5

紅杜里3-1單元

車棚燈壞了

180分鐘

 

6

南湖門診

招牌燈壞了

180分鐘

 

7

錦鵑谷4-2-101

家中無水

120分鐘

 

合計

 

960分鐘

 

 

B)月消耗時間統計實例

2006年7月                                                       7月1日-7月31日

序號

日期

消耗時間

 

序號

日期

消耗時間

 

序號

日期

消耗時間

1

7月1日

1390分鐘

12

7月12日

1130分鐘

23

7月23日

990分鐘

2

7月2日

990分鐘

13

7月13日

660分鐘

24

7月24日

690分鐘

3

7月3日

660分鐘

14

7月14日

780分鐘

25

7月25日

660分鐘

4

7月4日

720分鐘

15

7月15日

840分鐘

26

7月26日

790分鐘

5

7月5日

930分鐘

16

7月16日

300分鐘

27

7月27日

570分鐘

6

7月6日

860分鐘

17

7月17日

570分鐘

28

7月28日

660分鐘

7

 7月7日

940分鐘

18

7月18日

720分鐘

29

7月29日

1660分鐘

8

7月8日

1020分鐘

19

7月19日

660分鐘

30

7月30日

780分鐘

9

7月9日

1230分鐘

20

7月20日

800分鐘

31

7月31日

960分鐘

10

7月10日

1650分鐘

21

7月21日

1660分鐘

 

 

 

11

7月11日

810分鐘

22

7月22日

870分鐘

 

 

 

總消耗時間為:27950分鐘

 

C)半年消耗時間統計實例

2006年下半年                                                      7月-12月

序號

月份

消耗時間

 

序號

月份

消耗時間

1

7月

27950分鐘

4

10月

26540分鐘

2

8月

33520分鐘

5

11月

31770分鐘

3

9月

29390分鐘

6

12月

37510分鐘

(2)非常規性維修人員配置計算

非常規性維修人員的配置計算,也稱非常規性人員配置的驗證,即通過對實踐進行總結,盡量準備的統計非常規性維修工作量,從而準確的核實經驗判斷法中確定的維修人員的工作飽和狀況。

計算式:月消耗時間(小時)÷(26天×8小時)

武漢中央花園小區

2006年7月份非常規性維修工作所需維修工為:

(27950分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=2.24(人)

2006年8月份非常規性維修工作所需維修工為:

(33520分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=2.69(人)

2006年9月份非常規性維修工作所需維修工為:

(29390分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=2.35(人)

2006年10月份非常規性維修工作所需維修工為:

(26540分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=2.13(人)

2006年11月份非常規性維修工作所需維修工為:

(31770分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=2.55(人)

2006年12月份非常規性維修工作所需維修工為:

(37510分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=3.01(人)

(根據公司規定,維修人員每月工作時間為26天,每天工作時間為8小時)

綜合以上計算結果,筆者在確定武漢中央花園小區非常規性維修人員配置時,采取統計的方式并取其平均值作為非常規性人員定員定編的依據。

即(2.24+2.69+2.35+2.13+2.55+3.01)÷6=2.5(人)

    以上計算結果,與此前筆者對中央花園實施物業管理時,憑經驗配置的3名非常規性維修人員的標準,是基本一致的,充分驗證了筆者在武漢中央花園小區經驗判斷法的準確性。

歸納以上常規性維修人員配置結果(2.87人)和非常規性維修人員配置結果(2.5人),武漢中央花園小區理論上應配置物管維修人員為5.37人。

考慮到維修班長除做好本職工作外,還需做好維修工作的協調和檢查,因此,在給維修班長安排實際維修工作任務時要適當比其他維修人員要少。即維修班長按0.5人的標準安排其工作任務

   根據以上計算,并結合實際考慮,武漢中央花園小區物管維修工作需配置維修人員6名。

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